Todo indica que asistiremos al fenómeno de la rebaja inmobiliaria impensada hasta hace poco española. Algunos bancos ofrecen viviendas destinadas a sus
empleados con un precio reducido de hasta 25% y pretenden extender dicha fórmula a sus familiares, otros han comenzado con subastas públicas a la baja obteniendo
descuentos de hasta 30% sobre el precio de salida, algunas promotoras incluso están dispuestas ha realizar rebajas de 40% y hasta 55% del precio original, sin
embargo el sector se comporta como un enfermo Terminal que no reacciona ante el estímulo, probablemente porque como se dice por estos lares “se les ve el plumero”, o lo que es lo mismo: se han puesto en evidencia, hoy rebajan cuando hasta hace poco subían descontroladamente según la “oferta media del mercado”, si calculamos el índice de precios al consumidor acumulado en el período que va de 1998 al 2008 este no supera el 35% lo que situaría a un apartamento de 100m2 a estrenar que en el 98 valía 80,000 € en 108,000 € indexados. Hoy nos ofrecen hasta 55% de descuento en el mejor de los casos, el juego especulativo que se generó en esta década como hemos visto triplicó los precios de origen, es decir acumuló un 300% de incremento en gran medida de manera artificial.
Esto sitúa a la misma vivienda del 98 en 240,000 € al que aplicado el 55% de descuento
resultan 132,000 € que como se aprecia este precio sigue siendo superior al precio
indexado es decir con la aplicación de la inflación acumulada de los últimos 10 años. Lo
peor está por venir por cuanto que el mercado ha actuado como trampa en la salida o
venta de estas viviendas ya que el COSTE de las mismas supera la REBAJA ofrecida,
dentro de este contexto cabe preguntarse ¿Quién dará un paso atrás en sus pretensiones
gananciales para favorecer la venta del producto? ¿Serán los bancos, el promotor, el
constructor, el dueño del solar? ¿O quizás el Estado, los gobiernos regionales o los
ayuntamientos?
La verdad es que nadie quiere transar y ahí están ahora los casi 1.5
millones de viviendas sin salida, simplemente porque fueron valoradas para una sociedad dos mil eurista y no para la española que apenas llega a los 1,000 euros de ingreso medio mensual per cápita. Lo peor no queda ahí por cuanto la sociedad española tiene un déficit aproximado a 3 millones de viviendas en su mayoría de carácter social o precio protegido básico cuyos umbrales no superan los 110m2 construidos y 150,000 € de precio de salida, lo que permite la constitución de hipotecas no superiores a 450 € / mensuales de cuota inicial (ya incluyen las ayudas oficiales) y un máximo de 25 años de amortización. Entonces, ¿porqué no se califican las viviendas existentes en VPP (*)?
La respuesta la encontramos en aquél que va al mercado y se compra unos zapatos sin probárselos, es decir le pueden quedar bien como no, si es esto último ya sabemos lo que pasa, en el caso de las recalificaciones de viviendas de precio libre a precio protegido se deben cumplir una serie de requisitos que en la mayoría de los casos los promotores no pueden cumplir, dentro de ellos la calificación del suelo, la relación de coste final – repercusión del coste del suelo, el precio final no superior a lo expresado, etc., etc.
Partiendo de la calificación que depende de las autoridades reguladoras de cada
región o comunidad autónoma podemos considerar -si están los actuantes comprometidos con la labor- de un compás de espera de hasta 2 años. La relación coste final-coste repercutido del suelo está sujeto a la negociación con el propietario del terreno que ha pactado tal como lo expuse en mi primer artículo con unas condiciones tan ventajosas que ahora no desea renunciar en parte a ellas, es decir no quiere renunciar al 50% de sus expectativas (yo no lo haría), en cuanto al precio, quedarse en el umbral de 1500,000 € para viviendas que hasta ayer se anunciaban dentro de un segmento de 250,000 € a 350,000 € parece impensable, salvo por el grave hecho de una descapitalización vía amortizaciones de la hipoteca de la promoción, gastos administrativos de la venta, pago de contribuciones e impuestos, y un largo etc., lo que sitúa a cualquier promotor pequeño, mediano o incluso algún “grande” ante la necesidad de reducir sus expectativas de beneficio industrial al mínimo posible muy cercano al cero absoluto. Pero aún así este muerto es tan pesado que requiere desarrollar ese mismo ejercicio por parte de los otros los agentes implicados. El estado y los gobiernos regionales no solo deben de preocuparse por agilizar la tramitación de este proceso, sino también el otorgamiento de mayores ayudas directas a los consumidores e indirectas, con la rebaja del IVA (1), los impuestos y contribuciones que gravan a las operaciones de compra-venta de viviendas y la propia generación de renta de los inmuebles susodichos, en resumen, rebajando la presión fiscal.
Los bancos deben tender al 0 en materia de reajuste de los intereses hipotecarios y reducir sus propias expectativas en la venta directa de las viviendas nuevas de su propia promoción o las provenientes de su cartera de impagados (no solo a los suyos y parientes, sino al público en general). Esto es lo que podemos decir por ahora. ¿Qué? ¿Qué se ha venido haciendo al respecto? Bueno amigos, esa… es otra historia por contar, ¡saludos desde España!
Carlos Alberto Ancón y Bujama
(*) VPP: Vivienda de Precio Protegido
(1) IVA: Impuesto al Valor Añadido (IGV), en el caso de las viviendas, en España
pasa del general de 16% al especial de 9%.
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