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31 agosto 2014

El BOOM DE LOS CENTROS COMERCIALES EN PERÚ - Arq. Lorena Castañeda (Lima)


En la mayoría de ciudades peruanas, los centros comerciales se están convirtiendo en los nuevos espacios complementarios de encuentro social, cultural y de recreación. Indicadores macroeconómicos, el auge de la minería y el turismo y la consolidación de la clase media, vienen generando un mayor poder adquisitivo en la población, quienes demandan a los centros comerciales ya no sólo como ejes centrales de abastos, si no como ciudades comerciales, seguras y dinámicas que formalizan el comercio.

La historia de los centros comerciales inicia en Lima, en los años 60’ con el CC. San Isidro y C.C. Risso, en los 70’ y 80’ con C.C. Plaza San Miguel, C.C. Camino Real y C.C. Arenales, para posteriormente reinventarse en la década del 90’ con el Jockey Plaza. A la actualidad, el Grupo Interbank (Real Plaza), el Grupo Falabella (Open Plaza), Administradora Panamericana (Mega Plaza y Mega Express) y Centenario (Plaza del Sol, Plaza de la Luna y Minka) son los operadores que administran más centros comerciales en todo el país. Entre los cuatro tienen actualmente el 58%  del sector:




Es así que el tener un ‘lugar o comercio donde hacer las compras representa el mayor y primer indicador de satisfacción’  (65.6% en Lima) influyendo positivamente en la calidad de vida. Asimismo, 1 de cada 5 limeños opina que comercio informal / comercio ambulatorio es uno de los problemas más importantes que afectan la calidad de vida en la capital. 

Existe una demanda por la expansión e innovación de los centros comerciales debido a la cada vez más alta rotación de los clientes y el ‘agotamiento’ del display. El consumidor moderno ahora requiere de más vitrinas, áreas de usos recreativos e innovación de la oferta; esto demanda al centro comercial a cubrir las expectativas y realizar ampliaciones y mejoras donde muchas veces se opta por la expansión vertical como es el caso de Plaza San Miguel, Plaza Lima Sur y (la tercera ampliación) del Jockey Plaza. Sin embargo, ¿será solo la propuesta tangible el reto futuro para los centros comerciales?

La inversión es una expectativa de consumo en las ‘ciudades menores’

El centro comercial representa una grande inversión a nivel de provincias dotándolo de mayor dinamismo en su economía, impactando de manera favorable al establecer nuevos empleos y elevando el valor del suelo próximo. Sin embargo, también existe un gran riesgo para la inversión, debido a poca rotación poblacional (ciudades de 100 mil habitantes), a la posible coexistencia de otros centros comerciales y los vigentes canales tradicionales aún fuertes fuera de la capital, esto crea una demanda insatisfecha del 50% de las ciudades en provincia que aún no cuentan con un centro comercial. 

El gobierno a través del Ministerio de la Producción en búsqueda de la descentralización, aprueba 76 EIA  estudios de Impacto Ambiental a fines del primer semestre del año pasado (Jul 2012- Jul 2013),facilitando la inversión a otras regiones. Otra realidad se consolida en Piura y Arequipa con fuertes participaciones de 4 y 6 centros respectivamente, los de mayor oferta fuera de la capital.

Asimismo, otros son los casos de ciudades secundarias como Cañete con su reciente Mega Plaza Express (octubre 2013) , Pisco a puertas de aperturar su primer centro comercial, Ayacucho con un creciente poder adquisitivo y futuro mall al 2015 , o el de Chepén o Jaén con futuras participaciones de strip centers . 

El observatorio ciudadano Lima Cómo Vamos indica que los peruanos opinan que los gobiernos municipales deben financiarse principalmente con los impuestos de las grandes empresas y centros comerciales (20%), donde 1 de cada 4 limeños de nivel socioeconómico D/E refuerza esta idea . Por el contrario, la presencia de los centros comerciales es cada vez más complicada de volverse realidad. 

La falta de terrenos, permisos municipales relativos a las habilitaciones urbanas, cambios de zonificación y déficit de saneamiento, vías, agua/desague y electricidad, englobado por una lenta gestión municipal, conforman algunas de las barreras que muchas veces ponen en stand by y/o cancelan las inversiones en la capital y ciudades secundarias. 

El comercio como motor económico y de pertenencia

El reto que se presenta para los centros comerciales será el del emplazamiento y uso mixto del espacio contemplando todas las aristas de las actividades humanas (incluyendo las nuevas plataformas online), y principalmente el de convertirse en un actor social, un aspecto que debe ser trabajado desde el marketing. 

Se debe reconocer el gran impacto no sólo en el consumo, si no en el estilo de vida de los usuarios; y tener como estrategia la complejidad del espacio, plantear una arquitectura dinámica e interesante que – a través del fomento de buenas relaciones con los entes municipales – pueda integrar el equipamiento actual exterior de la zona con el programa interior del centro comercial, esto quiere decir plantear accesos coherentes y seguros, alamedas, jardines, terrazas y parques-comerciales a una escala más compleja y humana.

Asimismo, identificar que no sólo se venden productos y servicios -ya que esto lo hacen las tiendas que se albergan al interior del centro comercial y son sumamente desechables-; por lo que el poder que se tiene es sobre el intangible que lo estaría englobando: la experiencia del lugar; solo de esta forma se logrará un alto nivel de pertenencia con los consumidores y su fidelización a largo plazo.

Pautas claves
- Tres aportes importantes de los centros comerciales: empleos, tributos y formalización de los negocios.
- Los aspectos evaluados por parte de los inversionistas son siempre a largo plazo: la población, la demanda potencial, y el poder de consumo permanente o temporal.
- Aún se encuentra en desarrollo el fomento de facilidades legales por parte del gobierno que optimicen la inversión de capital nacional y extranjero.


LORENA CASTAÑEDA 
AVC ARQUITECTOS www.avcarquitectos.pe
Arquitecta CAP 13019
Actualmente realizando Maestría en Marketing y Gerencia Comercial en la Universidad del Pacífico. Posgrado en Gerencia de Proyectos por la Universidad de Ciencias Aplicadas. 







[1] Los centros comerciales en el Perú 2013. ACCEP Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú. Fuente gráfico: Operadores de los centros comerciales. http://www.accep.org.pe/centroscomerciales2013.pdf
[1] Satisfacción con respecto a aspectos que influyen en la calidad de vida de la ciudad. Informe de percepción sobre la calidad de vida. Encuesta Lima cómo Vamos 2013.http://www.limacomovamos.org/cm/wp-content/uploads/2014/03/EncuestaLimaComoVamos2013.pdf
[1] El hecho empresarial del año 2013; el boom de los centros comerciales en provincias. Gestion.pe: http://gestion.pe/economia/hecho-empresarial-ano-boom-centros-comerciales-provincias-2085040
[1]Megaplaza apuesta por desarrollo de centros comerciales en provincias más pequeñas. Gestion.pe: http://gestion.pe/empresas/megaplaza-apuesta-desarrollo-centros-comerciales-provincias-mas-pequenas-2078341?href=nota_rel
[1]Megaplaza ya tiene terreno en Ayacucho para “mall” en 2015. Gestion.pe: http://gestion.pe/economia/megaplaza-ya-tiene-terreno-ayacucho-mall-2015-2082049
[1] Las ciudades de 100 mil habitantes toman su turno en el mundo del retail. Gestion.pe: http://gestion.pe/economia/ciudades-100-mil-habitantes-toman-su-turno-mundo-retail-2094234
[1] Informe de percepción sobre la calidad de vida. Encuesta Lima cómo Vamos 2013. http://www.limacomovamos.org/cm/wp-content/uploads/2014/03/EncuestaLimaComoVamos2013.pdf



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