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15 junio 2009

Las Burbujas del Cava - Arq. Carlos Alberto Ancón y Bujama

Desde España, un arquitecto Peruano residente en ese pais hace un interesante análisis de lo que pasa hoy con la burbuja inmobiliaria en base a su experiencia personal. Por razones personales el Arquitecto ha preferido utilizar un pseudonimo.

Por supuesto no soy enólogo ni pretendo describir las grandes cualidades del champán español conocido como “Cava”, solo deseo aproximar al amigo lector al conocimiento en primera persona de la ya famosa burbuja inmobiliaria española. Pero, ¿cómo escribir un artículo que abarque una problemática tan grande sin resultar implicado en el intento? Para quienes vivimos directamente este fenómeno, todavía recordamos la frenética carrera ascendente de los precios de las viviendas, así como las enormes facilidades que la banca española, europea e incluso internacional dio a los consumidores, con los resultados que todos conocemos.

Vamos por partes; como siempre, existen dos lados en la barra, yo puedo opinar desde ambos afortunadamente, en parte porque mi carrera profesional tiene que ver directamente con la generación del producto terminado: la vivienda, y como tal me es necesaria igual que a todos. Mi familia y yo residimos desde hace varios años en Castellón; al comprar nuestro primer "apartamento" (entiéndase departamento) tuvimos el firme convencimiento de haberlo adquirido a "buen precio" es decir con un 25% menos de su valor en comparación con viviendas similares del mismo entorno, cuando en Castellón la media del precio de venta rondaba los 1,200 €/m2 para viviendas de 100 m2 construidos el año 2003.

Mi sorpresa fue mayúscula cuando en el 2006 al solicitar información para constituir una segunda hipoteca la tasación reveló que mi propiedad se había revalorizado casi un 50% del precio de origen y ¡solo habían pasado 2 años y medio!, en ese momento poco faltó para darme contra la pared, si hubiera contado con un capital mínimo seguramente hoy tendría varias viviendas o en su defecto todo lo hubiera invertido en alguna promoción propia de apartamentos, casas o comercio, tal era el entusiasmo que se contagiaba por aquellos años. Entonces podíamos ver gentes de sectores tan disímiles como mercaderes, pescadores, campesinos, industriales de diversos sectores o incluso particulares no solo comprando y vendiendo sino incluso fungiendo de promotores de viviendas.

Hoy a la luz de los hechos recientes me felicito de no haber cometido semejante error, han pasado 6 años de eso y con el alza sin freno del (1) Euribor supone, en el caso de las familias de clase media casi el 50% de sus ingresos familiares, sin olvidar que hay un alto porcentaje de la PEA que dispone del íntegro de ellos para tal fin -especialmente si son solteros y jóvenes menores de 35 años- pero también están los casos extremos de quienes han entrado en una franca moratoria, que por lo general va precedida por la pérdida del empleo y todo esto con el agravante de un mercado en franca contracción, es decir que si hoy vendes lo haces perdiendo casi el 15% del valor de tan solo un año atrás, a lo que hay que sumar los costes ya conocidos, tasador, notario, gestor, registrador, impuestos, contribuciones, etc., etc., lo que da como resultado un endeudamiento menor pero endeudamiento al fin y al cabo.

Pero, ¿cuáles fueron las causas de toda esta fenomenología?, en primer lugar, ya se notó entre los años 1997 y 1999 un impulso en el sector de la construcción después de la sequía post-olímpica del 92 y lo que fue un fenómeno irrepetible: el cambio de la Peseta al Euro, un proceso que se prestó a la repatriación de capitales que necesitaban una colocación voluminosa, inmediata, efectiva y por supuesto rentable, y eso podía encontrarse en el sector de la construcción entre otros. Por otro lado, al otro lado del atlántico la Reserva Federal Americana decidía la progresiva bajada de los tipos de interés (MIBOR) y obligando con ello al Banco Central Europeo a adoptar medidas similares llevando el EURIBOR a sus mínimos históricos (1.75 en 2002) esto claro está, repercutió positivamente en la activación del consumo en general, especialmente de los sectores de la construcción y el automotor. Pero en lugar de aprovechar semejante impulso para absorber la demanda de viviendas de primera propiedad (entiéndase primera vivienda), se optó en el caso español por especular más allá de las posibilidades del mercado, ofreciéndolo todo por casi nada:

“Se ofrecen viviendas en primera línea de playa - Consulte precios, entrada mínima, damos facilidades, ayudamos con la financiación y trámite de la hipoteca, ¡Compro, compro!. Señores del Banco ¿Qué necesito para...? ¡Tranquilo buen hombre!, ¿Está Ud. en plantilla? Sí, pues ya tiene el préstamo al 100% del importe de la tasación, vamos a ver la tasación: Mire Ud. que bien, según esto hasta le sobran unos 10,000 €, con esto puede comprarse un coche nuevo o porqué no un viaje para Ud. y su familia por Europa o el Caribe o a donde Ud. quiera, o tal vez los muebles de la vivienda, además le damos estas tarjetas de crédito y todo sin costes adicionales, etc., etc.”. Es decir esto parecía prometer el paraíso...de los ciegos porque todos habían perdido de vista al enemigo público numero 1 de toda sociedad de consumo: la especulación. No pasó mucho tiempo después de "la liberación del suelo" fomentada por el Sr. Aznar, para que los terratenientes entraran en la espiral especulativa mas insospechada de todo este tinglado, súbitamente ya no se contentaban con los precios de mercado, y qué mejor reclamo que parte del inmueble que se había de edificar.

En una de las últimas fincas que realicé: 29 apartamentos y 5 locales comerciales, el promotor había pagado 350,000 € en metálico, además incluyó 1 vivienda de 120 m2 en planta baja con patio y local comercial anexo de 100 m2, dos viviendas de entreplanta de 70 m2 c/u., más un ático de 120 m2 con una amplísima terraza de 60 m2 y aún así a mi jefe le pareció un buen negocio porque podía obtener ganancias aproximadas de 2 millones de euros, claro está que subiendo "un tanto" el precio original previsto de las viviendas y locales comerciales.

A principios del 2007, el Presidente de la cámara de constructores de Castellón anunciaba que la mayor componente en el precio de las viviendas era sin dudas el suelo con el 50% aprox. del total. Por otro lado el Euribor ya se situaba por encima de los 4 puntos y los precios de las viviendas casi triplicaban el precio de mercado de fines de los 90, así una casa o apartamento de 100 m2 construidos cuyo precio a fines de los 90 era de 75,000 € a inicios del 2007 costaba alrededor de 215,000 €, la repercusión del coste del suelo en la conformación del precio final de la vivienda pasó del 17% al 50%, los bancos vieron incrementados sus beneficios por encima de sus expectativas ya que el Euribor pasó de 1.75 a 4.75 puntos, es decir que si en el 2003 por una vivienda de 100 m2. se pagaban 600 €/mes de hipoteca, a finales del 2008 se pagaban alrededor de 1000 €. Los ayuntamientos y el Estado en general también se beneficiaron con la mayor percepción de impuestos y contribuciones.

Es lícito preguntarse entonces ¿qué falló?, desde mi perspectiva el fallo principal se situó en el crecimiento descontrolado del sector de la construcción que en su momento pudo corregir sus tendencias y enfocarlas a cubrir la demanda efectiva de viviendas de interés social, en lugar de segundas residencias temporales de playa o incluso viviendas de lujo para lo cual no estaba preparada una economía "mil eurista" como la española, falló también esa necesidad artificial de querer subirse al carro de la oportunidad: Hoy compro mañana vendo y me quedo con la diferencia, o sino me quedo con la diferencia del préstamo hipotecario como si fuera un préstamo personal pero a tipos muy bajos, falló también esa componente de la inflación por expectativa que aportaron los dueños de los solares, falló la ambición de los banqueros que vieron la oportunidad de colocar capitales rápidamente con intereses cada vez más crecientes, falló el estado que facilitó instrumentos legislativos que descontrolaron el manejo de los usos del suelo acabando con la normativa que los regulaba según el planeamiento urbano ortodoxo y especialmente fallamos todos al estar convencidos que la fiesta se terminaría en algún momento pero que el "desinfle" se produciría de manera paulatina, similar al de una sábana cuando es extendida sobre la cama, es decir muy lentamente. Craso error, todo fue vertiginoso: desde el Euribor que con su carrera ascendente solo contribuyó al encarecimiento del dinero desalentando a compradores y vendedores (2).

El incremento descontrolado del precio del barril de crudo que elevó los precios de "todo" hasta hacer inoperativa cualquier previsión. La crisis de las subprime en EEUU, que revelaron no solo una decadencia moral altamente especulativa, sino fisuras muy importantes en el control de los servicios financieros del primer mundo y lo que es peor, el famoso efecto mariposa: Si la banca americana estornuda la banca internacional adquiere una gripe del copón. El aumento del paro debido precisamente a la recesión del sector de la construcción que llegó a aportar cerca del 20% de los empleos del país de manera directa o indirecta, lo que produjo la inevitable "abstinencia" del consumo o lo que es lo mismo, una retro-alimentación del desempleo. Dentro de este panorama desalentador ¿Qué pasará de ahora en adelante?, eso mis queridos amigos....es otra historia, un saludo y hasta pronto.


(1) Índice de referencia para el reajuste anual de la gran mayoría de las hipotecas en España.

(2) Lo que se reflejó en la restricción súbita de la demanda a partir del segundo trimestre de 2007, ya a fines del 2008 se anunciaban ventas de viviendas 2x1 como las gangas de Agosto

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